Ссудосберегательные учреждения появились в конце XVIII в. в немецких шахтёрских посёлках по следующей причине: если для строительства одного дома требовалось 10000 денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильём мог сэкономить за год только тысячу, то жильё он мог построить лишь через 10 лет. При объединении сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жильё уже через год, второй — через два и т. д.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов ссудосберегательное учреждение использует внутренние системы паенакопления части капитала самим заёмщиком. При этом кредитор вправе использовать данные денежные ресурсы в своей деятельности. Для заёмщика также выгодна такая схема отношений, т. к. его участие в работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заёмщик накапливает первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием выдачи ипотечного кредита (заёмного капитала).

Заёмщик ежемесячно вносит определённую часть оговоренной суммы. Когда общая сумма взносов плюс проценты с капитала достигают 40-50% оговорённой суммы, заёмщик получает от банка всю сумму, причём недостающие 50-60% он получает в кредит на срок около 12 лет под сравнительно низкие проценты (5-6% годовых). Процентная ставка в период колеблется от 2,5 до 4,5%.

Для заёмщика важна последняя европейская тенденция объединения нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заёмщиком, что ведёт к увеличению сроков кредитования. Так, при объединении интересов ипотечного банка и ссудно-сберегательного учреждения заёмщик берёт одновременно два кредита, которые гасит последовательно: сначала — кредит ссудно-сберегательного учреждения (в течение первых 12-14 лет), а затем — ипотечного банка.

Для успешного развития рынка недвижимости не достаточно традиционное для советской экономической системы преобладание государственных источников финансирования строительства жилья, а в нынешних экономических реалиях для бюджетов всех уровней данная задача является непосильным бременем. В связи с этим необходимы новые источники финансирования. Как один из способов реализации стратегии жилищного строительства на уровне государства является рост реальных денежных доходов насе­ления для самостоятельного решения ими своих жилищных проблем, т. к. на данный момент ключевой фактор, сдерживающий развитие рынка недвижимости, является недопустимо низкий уровень платёжеспособного спроса на строительство и покупку жилья, в т.ч. и с помощью потребительских займов и ипотечных продуктов.

В конечном итоге, именно система кредитной кооперации способна решить многие проблемы на рынке недвижимости, в частности посредством задействования имеющихся у населения накоплений средств, жилья, находящегося в собственности, но не устраивающего по каким-либо параметрам владельцев, стабильного дохода, обеспечит добровольность вступления в неё и выхода из неё, стабильность уплаты вступительного и паевого взносов, демократичность управления ею, взаимопомощь пайщикам, доступность информации о её деятельности для всех пайщиков. Существующие теоретические взгляды и практический опыт решения жилищной проблемы обуславливают признание преимущественного значения тех экономический целей, которые способствуют развитию рынка недвижимости. Помочь в решении данных проблем может внедрение накопительных жилищных программ.

У кредитных кооперативов на ипотечном рынке есть определённая миссия, которая заключается в развитии системы кредитной кооперации для улучшения жилищных условий россиян с надёжными гарантиями преимущественно за счёт их собственных средств, а также имеющегося жилья, не отвечающего в настоящее время требованиям собственников. 

Целью кредитных кооперативов на ипотечном рынке является не только предоставление кредитных ресурсов, но и защита интересов пайщиков посредством формирования организационных, правовых, финансовых и информационных условий, способствующих удовлет­ворению потребностей пайщиков в собственном жилье.

Для достижения указанной цели кредитные кооперативы должны осуществлять следующие виды деятельности:

• Вести активную работу по созданию положительного имиджа кредитного кооператива на рынке жилья, основанного на принципах финансовой взаимопомощи;
• Участвовать в разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости на федеральном и региональном уровне;
• Создавать и участвовать в образовательных программах по подготовке и повышению квалификации специалистов КПК по данному направлению;
• Принимать активное участие в формировании общественного мнения, установлении связей и сотрудничества между участниками рын­ка недвижимости;
• Участвовать в создании общероссийских единых профессиональных стандартов деятельности ЖК;
• Развивать сотрудничество с ведущими международными и национальными организациями рынка недвижимости и кредитными союзами.

Экономическая надёжность жилищно-накопительной системы КПК должна быть основана на принципе, который математически выражается следующей формулой:

T*S=n*C, где

T — время накопления

S — сумма накопления

N — время погашения

C — сумма займа

Именно равенство двух произведений «времени» и «денег», равенство двух периодов: периода накопления и периода погашения обеспечивает экономическую стабильность накопительной системы. Этот принцип равновесия исходит из следующих базовых принципов накопительной системы:

1. Отказ от внешних инвестиций как необходимого элемента системы. Это означает, что в этом случае кооператив является принципиально замкнутой финансовой системой. Займы на период погашения здесь выдаются только из суммы внутренних сбережений пайщиков, обращаемых в режиме взаимокредитования, отличающиеся от действующих на финан­сово-кредитном рынке. Привлечение внешних источников финансирования, как и размещение собственных ресурсов на финансовом рынке, допускается в кооперативе лишь в ограниченном размере и только на условиях временного займа при оперативном управлении ресурсами.
2. Внутренняя сбалансированность активов и пассивов кредитного кооператива в любой момент времени. Средства, вносимые в режиме накопления, а также выплачиваемые по полученным ранее займам, должно хватать для расчёта и кредитования тех пайщиков, которые получают к этому моменту право на займ.
3. Симметрия накоплений и займов. Условия, на которых деньги пайщиков принимаются в КПК, должны быть в каком-то смысле тождественны, симметричны условиям, на которых эти деньги выдаются. Причём эта симметрия не может быть достигнута только за счёт равного количества денег, вкладываемых пайщиками на накопительном этапе и получаемых ими в виде займа (50/50). Устойчивый баланс системы достигается лишь тогда, когда она симметрична с точки зрения вышеприведённой формулы «деньги умножить на время», поскольку именно эта формула характеризует работу денег в системе.

Каков бы ни был реальный график платежей конкретного пайщика, общая величина работы его собственных накоплений в системе должна быть равна общей величине работы, которая будет совершена деньгами других пайщиков, чтобы покрыть дефицит средств в системе, возникший из-за выдачи данному пайщику жилищного займа. Именно поэтому все пайщики КПК должны находиться в абсолютно равных условиях.

Мало кто в состоянии купить квартиру, особенно это касается молодых семей. Но откладывать в год на покупку жилья по 25000 b - не каждой семье под силу. Правда справить новоселье такой семье придётся в лучшем случае через 10 лет, поскольку кроме всяких непредвиденных моментов существует ещё и инфляция. Однако спрос на жильё предъявляет далеко не один человек. Таким образом, если 10 таких потенциальных покупателей объединят свои сбере­жения, то первую квартиру можно приобрести уже сразу. Внутри такого объединения пайщики сообща определяют принцип очерёдности, в котором учитывается величина взноса, время вступле­ния в КПК и т. д.

После покупки первой квартиры первый в очереди заселяется в неё, и продолжает ежегодно вносить в кооператив оговорённую сумму. Разумеется, оставшиеся 9 членов кооператива также продолжают вносить оговорённые суммы. Таким образом, через год новосёлом становится второй в очереди пайщик, ещё через год — третий и т. д. В общей сложности все пайщики КПК оплачивают покупку жилья те же самые 10 лет. Однако период ожидания среднеарифметически уменьшается на 4,5 года.

Итак, покупатель въезжает в новую квартиру, деньги на которую ему ссудил кооператив. До тех пор, пока он не вернёт эту ссуду, квартира находится на балансе КПК, т. е. юридически принадлежит всем пайщикам. И только после полного расчёта квартира перейдёт в собственность жильца. Из всего этого следует, что даже новичок, сделавший только самый первый взнос, уже становится владельцем определённого количества квадратных метров площади. И продвижение его в очереди фактически означает «докупку» всё новых и новых квадратных метров. Т.е. каждый взнос за будущую квартиру — это деньги, вкладываемые в жилую недвижимость. Это и защищает накопления пайщиков от инфляции.

Итак, теперь рассмотрим, какие условия может предложить кредитный кооператив по накопительной жилищной программе.

Участниками данной программы могут быть только физические лица, достигшие 16-летнего возраста на момент вступления в кооператив. Документы, необходимые для вступления:

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• Заверенная работодателем копия трудовой книжки;
• Свидетельство о присвоении ИНН;
• Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.

Кроме минимального набора документов для участия в программе, пайщик может сам подобрать наиболее удобный для себя индивидуальный план участия.

Для участия в программе необходимо оплатить вступительный взнос в размере 1000 b. Минимальный паевой взнос для участия в программе составляет 1% от суммы личных сбережений, но  не менее 5000 b. Затем ежемесячно уплачивается паевой взнос в размере 1% от суммы сбережений, превышающий 500000 b. Первоначальный взнос личных сбережений составляет от 5% до 80% от общей ориентировочной суммы накопленных сбережений, необходимой для получения займа и суммы займа.

Итак, обобщённая характеристика жилищно-накопительной программы выглядит следующим образом:

1. Вступительный взнос: 1000 руб.
2. Минимальный паевой взнос: 1% от суммы сбережений, но не менее 5000 руб.
3. Минимальный взнос от общей ориентировочной суммы личных сбережений и займа: 5%
4. Минимальный период накопления личных сбережений: 9 мес.
5. Процент компенсации, начисляемый на личные сбережения: 3% годовых.
6. Максимальный срок возврата займа: 360 мес.
7. Членский взнос при выдаче займа: 5%
8. Ежемесячно оплачиваемый процент возмещения, от суммы выданного займа: 0,7%

Членский взнос при выдаче займа составляет 5% от суммы займа и оплачивается при получении займа. Максимальный срок возврата займа — 360 мес. Ежемесячная сумма возмещения за предоставленный заём составляет 0,7% от суммы займа. Оплачивается ежемесячно с момента получения займа до окончания возврата займа. Сумма предоставленного займа не может превышать сумму накопленных сбережений.

При покупке объекта недвижимости пайщик может использовать накопленные личные сбережения, заём и денежные средства, полученные от продажи в его собственности имущества (комната, квартира, земельный участок).

Итак, рассчитаем примерные расходы пайщика на покупку квартиры стоимостью 1 млн. b. Срок накопления 50%-суммы составляет 56 месяцев. Период рассрочка 5 лет. Вступительный взнос — 1000 b - оплачивается сразу после заключения договора. Паевый взнос — 5000 b. Первоначальный взнос личных сбережений в размере не менее 50000 b. Таким образом, при вступлении в программу пайщик выплатит 1000+50000+5000=56000, что значительно меньше, чем в случае с банковскими кредитами, при этом из них сумма 50000 идёт в счёт сбережений пайщика. Далее заёмщик должен вносить ежемесячный паевой взнос в размере 80,4 b и дополнительные личные сбережения в размере 8000,4 b, на которые ему начисляются проценты в размере 3% годовых. В итоге через 56 мес. у заёмщика будет накоплена ½ стоимости квартиры, соответственно он может рассчитывать на займ в размере 50% от стоимости жилья. Таким образом, ежемесячный взнос пайщика в период рассрочки составит 8928 b. в течение 5 лет рассрочки. Ежемесячные членские взносы заёмщика составят 3500 b., т. е. дополнительные издержки заёмщика за 5 лет составят 196000. Кроме того, членский взнос при выдаче займа в размере 5% от суммы займа составит 25000 руб. Таким образом, сумма дополнительных затрат заёмщика составит 221 тыс. b.

Таким образом, пайщик, вступая в жилищно-накопительную программу, получает следующие преимущества:

1. Минимальный набор документов и быстрота оформления договора.
2. Пайщику нет необходимости раскрывать информацию о своём материальном положении, имуществе и источников дохода.
3. Нет необходимости привлекать поручителей и созаёмщиков.
4. Для пайщиков нет необходимости страховать титул на квартиру.
5. Пайщик самостоятельно выбирает нужную ему квартиру, а не ограничивается только фирмами-застройщиками.
6. Общая сумма переплаты существенно меньше, чем по ипотеке.