Наш кредитный кооператив выдает ипотечные займы с 2005 г. Сразу после вступления в силу в 2007 г. Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» мы разработали новый продукт для пайщиков с возможностью использовать средства материнского капитала на погашение займа на покупку жилья. Уже больше 2000 наших пайщиков смогли погасить ипотечные займы на улучшение жилищных условий, воспользовавшись правом на распоряжение средствами материнского капитала. Причем мы предоставляем ипотечные займы как на приобретение жилых помещений, так и на строительство.

За пять лет работы по № 256-ФЗ мы накопили достаточно большой опыт взаимодействия с пайщиками, представителями Пенсионного фонда, прокуратуры, риелторами, которым готовы поделиться.

Как только в кооперативы Волгоградской области стало обращаться большое количество людей за предоставлением займов на улучшения жилищных условий, на нас сразу стали обращать пристальное внимание сотрудники местных отделений Пенсионного фонда и правоохранительные органы. С одной стороны, их интерес к операциям, связанным с использованием средств материнского капитала, вполне закономерен: объемы финансирования этой программы из бюджета существенны, поэтому государство опасается мошеннических действий со стороны пайщиков и готово контролировать каждую сделку. Но, с другой стороны, наш опыт показывает неграмотность, некомпетентность представителей региональных отделений пенсионных фондов, органов опеки и попечительства, местных администраций. Они видят мошеннические схемы в действиях практически любого пайщика, сразу инициируют проверки и способствуют возбуждению уголовных дел. И кооперативам приходится доказывать законность и чистоту сделки.

В какой-то момент проверки, выемки документов, обыски парализовали работу кредитных кооперативов области, а Пенсионный фонд перестал перечислять средства без объяснения причин в счет погашения ипотечных займов.

Тогда мы провели в Волгограде большую конференцию среди кредитных кооперативов, на которой утвердили декларацию о том, что мы добросовестные участники рынка ипотечного кредитования, и никто не имеет права сравнивать нас с мошенниками, не имея на это законных оснований. Мы прописали в этой декларации основные положения, более жесткие, чем требует закон, которые каждый подписавшийся кооператив обязуется соблюдать.

Мы попросили представителей регионального отделения Пенсионного фонда, местной администрации сообщать нам о выявленных фактах в кооперативах, которые противоречат декларации. А мы тогда будем исключать такие кооперативы из списка добросовестных участников рынка. Благодаря таким действиям прекратилось давление на кооперативы и наладилась планомерная работа с сотрудниками правоохранительных органов и Пенсионного фонда.

Я бы хотел отметить несколько важных правил, которых мы придерживаемся при заключении ипотечных сделок с возможностью погашения средствами материнского капитала.

1.    Сейчас мы стараемся не выдавать займы на приобретение долей в жилых помещениях.

Пенсионный фонд отказывает в распоряжении материнским капиталом при приобретении долей. Мы считаем, что приобретение даже части жилого помещения является улучшением жилищных условий. По этому поводу мы неоднократно отстаивали свою позицию в суде. В законе нет разъяснений, что понимать под улучшением жилищных условий. Мы защитили в суде наших пайщиков, но впредь стараемся обходить такие ситуации.

Очень много вопросов возникает в сельской местности, когда пайщик покупает в ипотеку часть дома на двух хозяев. Обычно доли не выделены, и получается по S доли у каждого. Мы идем навстречу, предоставляем заем, если выделяемая доля составляет изолированную часть с отдельным входом.

В декларации мы прописали, что не выдаем займы на приобретение доли, если видим, что условия жизни ухудшаются. Как мы это можем проверить? Например, у семьи не было недвижимости, и они покупают дом  —    это улучшение условий. А если у них есть квартира в городе, а они покупают дом в деревне, то здесь возможны и мошеннические действия со стороны пайщика.

В Волгоградской области было возбуждено несколько уголовных дел в отношении мошенников, которые использовали следующие схемы: покупают дом, который стоит 50 ООО руб., делят его на 4 доли, оформляют сделку купли-продажи за 1,6 млн руб. и пытаются продать через ипотеку уже четырем владельцам.

2.    Мы стараемся не работать с посредниками, предпочитаем напрямую взаимодействовать с продавцом и покупателем. Так сложилось, что если кооператив нормально работает, выдает займы, люди реализуют свое право на использование средств материнского капитала, вокруг него образуются несколько групп риелторских агентств, которые поставляют ему клиентов. С одной стороны, растет число заемщиков, с другой — риелторы уже четко знают, какой пакет документов необходим, чтобы решение службы безопасности и кредитного комитета кооператива были положительными. Однако и здесь скрываются подводные камни.

Нередко мы сталкивались с ситуацией, когда «риелторы» выкупали несколько домов в деревнях, ставили в них окна, делали косметический ремонт, клеили на разваливающиеся стены обои и выставляли на продажу.

Хотя реально в таком доме жить невозможно. Они приходят с клиентом в один кооператив, оформляют ипотечный заем на покупку этого дома. В сговоре с этим же заемщиком идут в другой кооператив, и так обходят пять кооперативов. В каждом кооперативе занимают по 400 ООО руб., в совокупности получая 2 млн руб., и исчезают. В результате бедная мамочка остается с недвижимостью, которая ничего не стоит и с долгом в 2 млн руб. пяти кооперативам.

Кроме того, посредники часто берут дополнительную плату с наших пайщиков. Мы не всегда можем это отследить. Например, риелтор говорит, что может «повлиять» на положительное решение при выдаче займа и просит заемщика доплатить 50 000 руб. После этого человек пишет заявление в полицию, подтверждает факт передачи этих денег, автоматически возбуждается уголовное дело. И дальше все стороны, включая кооператив, начинают проверять сотрудники полиции, опять же парализуя работу.

3.    Очень опасна коррупционная составляющая сотрудников кооператива. Иногда они себя ведут неадекватно и берут деньги за обещание помочь получить заем. Совместно с правоохранительными органами мы такие случаи выявляем, сотрудников наказываем.

4.    Мы отслеживаем всю судебную практику, которая есть в нашей области и в соседних регионах по делам, связанным с использованием средств материнского капитала. Отслеживаем все ошибки, которые были допущены сотрудниками кооперативов по этой тематике, собираем материалы, обмениваемся ими между кооперативами.

5.    Мы завоевали доверие Пенсионного фонда, выиграли много дел в судебном порядке, включая требование возместить нашим пайщикам судебные расходы. И сейчас Пенсионный фонд старается не судиться с нами, а урегулировать все споры в досудебном порядке.